Das Grundstück entscheidet, ob dein Traumhaus überhaupt genehmigungsfähig ist – und was am Ende auf den Hauspreis obendrauf kommt. Wir zeigen dir, worauf du vor dem Kauf wirklich achten musst: Baurecht, Baugrund, Erschließung und alle Nebenkosten. Ehrlich erklärt für Bauherren im Westerwald und Rhein-Main-Gebiet.
Beim Grundstückskauf entscheidet nicht der Preis pro Quadratmeter allein, sondern was du darauf bauen darfst. Prüfe vor dem Kauf Baurecht (Bebauungsplan oder § 34 BauGB), Baugrund, Erschließung, Zuschnitt und Grundbuch. Zum Kaufpreis kommen Grundstücks-Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 5 % in Rheinland-Pfalz / 6 % in Hessen, Notar & Grundbuch) sowie grundstücksabhängige Erschließung, Erd- und Kanalarbeiten. rs individuelles Bauen besichtigt dein Grundstück im Westerwald und Rhein-Main-Gebiet schon vor dem kostenlosen Erstgespräch und sagt dir, was darauf realistisch und genehmigungsfähig ist.
Viele schauen zuerst auf den Quadratmeterpreis – dabei steckt im Grundstück das größte Risiko und der größte Hebel. Ein günstiger Bauplatz mit schwierigem Baugrund, fehlender Erschließung oder unklarem Baurecht kann am Ende teurer werden als ein teureres Grundstück, auf dem alles passt. Und manche Grundstücke geben einfach nicht das Haus her, das du dir vorstellst.
Deshalb gilt: erst prüfen, dann kaufen. Wie das Grundstück in den Gesamtpreis deines Hauses einfließt, rechnen wir dir im Beitrag Was kostet ein Massivhaus? vor – und warum Erdarbeiten und Hausanschlüsse grundstücksabhängig sind und nicht im Haus-Festpreis stecken, liest du im Beitrag Festpreis beim Hausbau.
Die wichtigste Frage vor dem Kauf: Nach welchem Baurecht wird dein Grundstück beurteilt? Davon hängt ab, ob dein Wunschhaus überhaupt genehmigungsfähig ist.
Liegt ein Bebauungsplan vor, gibt die Gemeinde verbindlich vor, was geht: Bauweise, Geschosse, Dachform und -neigung, Grund- und Geschossflächenzahl, Baufenster und manchmal sogar Farben oder Materialien. Vorteil: Du hast Klarheit. Nachteil: Du musst dich an diese Regeln halten.
Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt im Ortskern oft § 34 BauGB: Dein Vorhaben muss sich „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen". Dann entscheidet die vorhandene Nachbarbebauung darüber, was zulässig ist. Hier lohnt sich der Blick eines Profis besonders – denn was „einfügt", ist Auslegungssache und im Erstgespräch klärbar.
Genau deshalb besichtigen wir dein Grundstück, bevor wir uns das erste Mal zusammensetzen. Wir schauen uns Topografie, Nachbarbebauung, Blickachsen und das geltende Baurecht an – und können dir im kostenlosen Erstgespräch schon sagen, was realistisch und genehmigungsfähig ist. Wie der weitere Weg aussieht, zeigt der Beitrag Hausbau Ablauf in 7 Schritten.
Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Diese Posten gehören von Anfang an ins Budget – sonst wird das Grundstück zur teuren Überraschung.
| Kostenposten | Grobe Orientierung | Was steckt dahinter? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5 % (RLP) / 6 % (Hessen) | Vom Grundstückskaufpreis – je nach Bundesland im Westerwald und Rhein-Main-Gebiet |
| Notar & Grundbuch | ca. 1,5 – 2,0 % | Beurkundung des Kaufvertrags und Eintragung ins Grundbuch |
| Maklerprovision (falls Makler) | ca. 3,57 % inkl. MwSt. | Nur wenn ein Makler vermittelt – Höhe regional üblich, oft geteilt |
| Vermessung & Baugrundgutachten | einige Tausend € | Lagepläne, Einmessung und die Prüfung des Baugrunds vor dem Bauen |
| Erschließung (falls unerschlossen) | mehrere Tausend bis > 10.000 € | Anschluss an Straße, Kanal, Wasser, Strom und Telekommunikation |
| Erd- und Kanalarbeiten, Hausanschlüsse | grundstücksabhängig | Hängen von Boden, Hanglage und Entfernung ab – separat und transparent ausgewiesen |
| Merksatz | Rechne den Kaufpreis nie allein – die Nebenkosten gehören von Anfang an ins Budget. | |
Das sind ehrliche Orientierungswerte, keine Angebote. Deinen konkreten Rahmen klären wir im kostenlosen Erstgespräch – inklusive Blick auf dein Grundstück.
Bevor du einen Kaufvertrag unterschreibst, lohnt sich ein zweiter, fachkundiger Blick. Wir kennen die Region zwischen Westerwald und Rhein-Main-Gebiet – und damit auch die typischen Stolpersteine: schwieriger Baugrund in Hanglagen, unklares Baurecht im § 34-Bereich oder Grundstücke, deren Zuschnitt das Wunschhaus gar nicht zulässt.
Unser Vorgehen ist bewusst ehrlich: Wir besichtigen dein Grundstück vorab, ordnen Baurecht, Topografie und Erschließung ein und sagen dir im Erstgespräch klar, was darauf geht – und was nicht. Lieber eine ehrliche Absage vor dem Kauf als eine teure Überraschung danach. Und passt das Grundstück, planen wir darauf dein individuelles Massivhaus zum garantierten Festpreis.
Damit aus dem Bauplatz kein Fehlkauf wird.
Wir besichtigen dein Grundstück, bevor wir uns zusammensetzen – und kennen Topografie, Nachbarbebauung und Blickachsen schon, wenn wir reden.
Bebauungsplan oder § 34 BauGB? Wir ordnen ein, was zulässig ist – und sagen dir im Erstgespräch, was realistisch genehmigungsfähig ist.
Zu Hause in Hadamar, gebaut in der ganzen Region. Wir kennen die Böden, Gemeinden und Eigenheiten im Westerwald und Rhein-Main-Gebiet.
Vor dem Kauf solltest du Baurecht (Bebauungsplan oder § 34 BauGB), Baugrund, Erschließung, Zuschnitt und Topografie sowie das Grundbuch (Baulasten, Wege- und Leitungsrechte) prüfen. Entscheidend ist nicht der Quadratmeterpreis allein, sondern was du auf dem Grundstück bauen darfst und was an Nebenkosten dazukommt. rs besichtigt dein Grundstück im Westerwald und Rhein-Main-Gebiet vorab und sagt dir, was genehmigungsfähig ist.
§ 34 BauGB gilt im unbeplanten Innenbereich, also wenn kein Bebauungsplan vorliegt. Dann muss sich dein Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen – die vorhandene Nachbarbebauung gibt den Rahmen vor. Was zulässig ist, ist hier oft Auslegungssache. Deshalb klären wir das vorab durch eine Grundstücksbesichtigung und im Erstgespräch.
Zum Kaufpreis kommen die Grundstücks-Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (5 % in Rheinland-Pfalz, 6 % in Hessen), Notar und Grundbuch (ca. 1,5 – 2 %) sowie eine eventuelle Maklerprovision. Dazu kommen Vermessung und Baugrundgutachten und – je nach Grundstück – Erschließung, Erd- und Kanalarbeiten sowie die Hausanschlüsse. Diese Posten gehören von Anfang an ins Budget.
Die Preise sind stark von der Lage abhängig: Im ländlichen Westerwald sind Bauplätze deutlich günstiger als im stadtnahen Rhein-Main-Gebiet – zwischen Dorf und Stadtrand liegen oft sechsstellige Unterschiede. Eine seriöse Pauschalzahl gibt es nicht. Wichtiger als der reine Quadratmeterpreis ist, was du auf dem Grundstück bauen darfst und welche Nebenkosten dazukommen.
Ein Baugrundgutachten zeigt vor dem Bauen, wie tragfähig der Boden ist, ob Grundwasser oder Altlasten vorliegen und wie die Gründung ausgeführt werden muss. Schlechte Bodenverhältnisse können Mehrkosten in der Gründung verursachen. Mit dem Gutachten kennst du das Risiko früh – statt erst auf der Baustelle. Bei rs gibt es das Bodengutachten vor Baubeginn.
Ja. Hast du ein Grundstück im Blick, besichtigen wir es vorab und ordnen Baurecht, Topografie und Erschließung ein. Im kostenlosen Erstgespräch sagen wir dir ehrlich, was darauf realistisch und genehmigungsfähig ist – lieber eine klare Absage vor dem Kauf als eine teure Überraschung danach. Passt das Grundstück, planen wir darauf dein individuelles Massivhaus zum garantierten Festpreis.
Im kostenlosen Erstgespräch schauen wir uns dein Grundstück an und sagen dir ehrlich, was darauf möglich ist – persönlich von Ralf Schmitz oder Stefan Eufinger. Oder hol dir vorab unseren Gratis-Bauherren-Report mit den 7 teuersten Planungsfehlern.
